「家を買う」という事Vol.12 | センチュリー21グローバルホーム

「家を買う」という事Vol.12

【全体的な流れ②】
２．見学
・見学物件の絞り込み
ここでの作業は事前に「希望条件の整理」がしっかりできていれば問題ないと思います。ただ、物件を見極めることも大事ですが、依頼する業者選びも同様に注力して頂けるとより良い結果に繋がりやすくなると思います。私共も、選んで頂ける業者を目指して尽力させて頂きます。
・比較検討
見学した物件を比較検討していきます。各物件の違い、メリット・デメリットがわかりやすいように簡単な表などを作ると考えやすくなります。意外と重要なのが「検討から外す作業」で、「なぜ検討外なのか」理由を言語化しておくと、物件探しを頼む不動産会社との打合せで物件の好みを伝えやすくなりますのでオススメです。
※リフォーム工事の検討、見積りお客様によりますが、早い方ですと見学物件の絞り込みがある程度済んだ時点でリフォーム業者の選定も始められる方がいらっしゃいます。相見積りをとる場合はそれなりに時間を要しますし、リフォーム工事を行う観点からアドバイスをくれることもありますので、見学時に連れて行くことにはメリットがあります。しかし、見学時間が長引きやすくなるので売主様に一言お伝えしてお連れしたほうが良いでしょう。
※住宅ローンの事前審査
一般的に、ローンの事前審査は気に入った物件を見つけてから申込みと同時になさるケースが多いです。
しかし申込み前に審査を終えておいた方が多くのメリットを得られます。詳細は後日ご説明いたしますが、具体例の1つとして「気に入った物件を他の方に取られないように押さえられる可能性」が高くなりますのでオススメです。３．申込み
・売主様への条件交渉（価格など）
値引き交渉は申込時に行います。また、申込時というのは「価格」以外にも「引渡し希望時期」や「付帯設備の取り扱い」についてなど、様々な相談事を相手方に対等で持ちかけられる絶好のチャンスです。担当する営業担当と密に作戦会議をして頂き、良い形の申込みを目指したいところです。
・契約準備（書類・お金）
申込みが無事に受理されれば、契約までは皆様が考えられるよりも非常に早いスピードでお話が進みます。ローンの事前審査を通過できれば、基本的には翌週、遅くとも10日前後では契約に至ることが多いです。契約時点では、「物件価格の5～10%程の手付金」「印紙代」「仲介手数料の半金」といったお金が必要になりますので、ある程度まとまった現金を用意しなければなりません。また、住宅ローンの本審査は契約と同時か、直後に申込みをするケースが多いので審査用の書類も用意しておけると後がスムーズです。

【全体的な流れ③】
４．重要事項説明・売買契約
・重要事項説明書
さて、ここまで来ればいよいよ売買契約目前です。業界の慣習として、重要事項説明と売買契約は同日にまとめて行うのが一般的ですが、どちらの書類も非常に重要なことが大量に書かれています。数時間で全てを読み込むのは大変なので、もし可能であれば事前に「重要事項説明書」だけでも受け取っておけると準備をすることができ、安心感が増します。ちなみに、内容は完全にケースバイケースではありますが重要事項説明書においては「権利関係」「建築の制限」「解約条項」「容認事項」の４点が特に確認しておきたいポイントです。「権利関係」では、安全に所有権（又は借地権）の移転ができそうか。「建築の制限」では将来的な建て替え等を視野に入れても悪条件は無いか。「解約条項」では、どういった場合に契約の解除が起きるのか。「容認事項」ではその物件特有の重要な説明がされますので何か大きなリスクは潜んでいないか。こういったところを確認していきます。
・売買契約書
売買契約書は記載されている「日付」「金額」「面積」等の数字、それに加えて「特約」が最も大事になってきます。それらに注目しつつ、この契約により「どういった権利を得られ」「どういった義務を負うのか」を注意深く確認してください。ちなみに、実は大手不動産業者が関わる取引ですと基本的に全ての契約書が「FRK」という業界団体が作っているひな形を基に作られています。その場合、約款部分の文書は標準化されたものになっており、特殊性はない文面になっています。そうした契約書は、欄外どこかに「FRK」という記載がありますのでよろしければご確認くださいませ。
・設備表、物件状況等報告書
これらの書類は売買契約書の付属書類です。「設備表」は現在不動産に備わっている設備を申告する表になっていて、一般的な各種設備の「有無」が記載されています。また、「有」とした設備についてはさらに「故障の有無」を確認する欄があり、「故障無」として引き渡した設備が7日以内に故障したら売主様が修理する義務を負うことになっていることが多いです。
次に「物件状況等報告書」ですが、これは不動産に関して揉め事が起きやすいことがまとめられたアンケート用紙のようなものです。事前に売主様に記入しておいて頂き、契約の場で読み上げ確認を行っていきます。万が一、後々に揉め事になったときに「言った言わない」といったことが無いように、「売主さんは言うべきことがあれば必ず事前に申告してくださいね」という意図をもった書類です。