不動産屋の気になるＮＥＷＳ！　2021年7月号　『心理的瑕疵物件』　Vol.1不動産屋の気になるＮＥＷＳ！　2022年7月号　『心理的瑕疵物件』　Vol.1 | センチュリー21グローバルホーム

不動産屋の気になるＮＥＷＳ！　2021年7月号　『心理的瑕疵物件』　Vol.1

こんにちは

本日のコラムは
「心理的瑕疵物件」についてのお話です








心理的瑕疵物件とは？

「心理的瑕疵物件」という言葉をご存じでしょうか？
一般的にはあまりなじみがない言葉かもしれませんが、不動産取引において所謂「事故物件」「ワケあり物件」等とも言われる不動産で買主や借主に心理的な抵抗が生じる恐れのある物件を言います。
心理的瑕疵には、自殺・他殺・事故死・孤独死等があったことや、近隣に墓地や指定暴力団の事務所など嫌悪・迷惑施設があったり、反社会的勢力の構成員などが居住している事などが上げられます。
また、瑕疵（隠れた欠陥や傷のような意味）物件には心理的なものだけでなく、土地が地盤沈下している、土壌汚染がある、建物が雨漏りしている等や法令制限に抵触している、接道義務を満たしていないなどの物理的瑕疵や法的瑕疵、環境的瑕疵等もあります。
このような瑕疵について売主は「瑕疵担保責任」を負う事になり、借主や買主には事前に正しく事実を伝えることが必要となります。
なお、2020年4月の民法改正によって「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ置き換えられることになり、責任の対象や請求権なども改正されましたが、詳しくはまた何かの機会にお話したいと思います。

さて、宅建業者は相手方の判断に重要な影響を及ぼす事案について故意に事実を告げず、また不実を告げる行為は禁止されているので、しっかりと調査やヒアリングをして正直に伝える事が責務であることはもちろんなのですが、心理的瑕疵についてはこれまで適切な告知や取り扱いに係る判断基準がなかった為、例えば、誰かが一度住めば告知しなくて良い（らしい）、建物を解体すれば良い（らしい）、〇年経過すれば良い（らしい）、など都市伝説とも言えるような解釈が一人歩きしてきた、というのが実情です。
 

国土交通省心理的瑕疵物件に関する指針案を作成

　そこで、国交省は5月20日、不動産取引における心理的瑕疵物件の取り扱いに関するガイドラインを作成し、買主・借主に告げるべき事案と行うべき調査方法等を示し、宅地建物取引業者の判断基準や責務について6月18日までパブリックコメントを募集し、幅広い意見を基に必要な検討や修正を加えて今夏に公表するという事が発表されました。
先程も触れたようにガイドライン作成の背景には適切な告知や取り扱いに係る判断基準がなかった事があり、契約締結に当たっての判断に重要な影響を及ぼす事案について一定の基準が示されるというとは我々宅建業者においてはトラブルの未然防止の観点からも歓迎すべきものだと思います。

to be continued・・・