担保責任ってご存知ですか？-不動産コラム「家を買うという事」Vol.39瑕疵担保責任ってご存知ですか？-不動産コラム「家を買うという事」Vol.39 | センチュリー21グローバルホーム

担保責任ってご存知ですか？-不動産コラム「家を買うという事」Vol.39

瑕疵担保責任ってご存知ですか？

（１）瑕疵担保（かしたんぽ）責任とは？

　突然ですが「瑕疵担保（かしたんぽ）責任」という言葉をご存知でしょうか？


　これは不動産売買の契約書類で使われている文言で、あまり日頃の生活では馴染みのない言葉だと思います。


　ざっくりと申し上げますと、引き渡し完了後の不具合について売主様が「どんな不具合を」「どのように」「いつまで」対処しなければならないか、アフターサービスについてを取り決めている条文になっています。

 

（２）瑕疵担保責任は、新築と中古で違いがある

　ちなみに、新築と中古では少し違いがあり、新築のほうが手厚いものになっています。

　これは「新築の売主＝不動産業者」である為で、サービスの手厚さについては、それぞれの企業努力を見ることができるポイントでもありますので、検討なさる場合は個別に条件を確認していただけると良いと思います。



（３）中古不動産の瑕疵担保責任

　ここからは、個別性の強い中古の場合について詳しくお話していきます。



どんな不具合なのか

　まずはじめに「瑕疵（かし）」とは不具合のことを指しますが、全ての不具合が対象になるわけではありません。
売主様が責任を負う範囲はあらかじめ取り決めを行いますし、「買主様が通常の注意をしても確認できなかったもの」という条件がついてきます。

　通常は、「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な木部の腐食」「給排水管の故障」を対象範囲と定めています。


どのように対処するのか
　また、実際に不具合があった場合に売主様に求められる責任は、基本的に「補修」に限ります。
例外としては「土地の瑕疵」で、補修しようがなく「契約した目的が達成できないとき」は「契約解除」「損害賠償請求」が可能という条文が一般的です。ここでいう「目的が達成できないとき」とは、難しく表現されてはいますが「住宅」ですから基本的に「住めない場合」と読み替えるとわかりやすくなります。


有効な期間はいつまでか

　次に期間についてですが、個人間の取引の場合は「引渡しから３ヵ月以内」とする場合がほとんどで、それ以降は対象となる範囲に不具合が起きても売主様には責任の追及ができなくなってしまうので要注意です。

　この期間については「短い」と感じられる方も多いのですが、基本的には、

・「売主様が持ち主だった時点で発生していた瑕疵は売主様が直すべきだが、引渡し後に発生した瑕疵は買主様が直すべき」
・「でも雨漏りや構造部の不具合を短期間で見つけるのは困難」
・「３ヵ月あれば、雨漏り等、元々あった不具合であれば見つけられる可能性が高い」
・「それ以降に、発生した瑕疵については引渡し後に発生した可能性が高いと判断しよう」

というような考え方によっています。

　その為、もちろん購入前の確認は重要ですが、引渡し後3ヵ月以内については、建物に不具合が出ないかというのはよく注意しておく必要があります。


３ヶ月以内に「雨漏りするほどの雨」が降りそうにないときは？

　もし3か月間は雨漏りの確認ができたか不安になる程度の降水量しか無かった場合等は、外壁に散水して調べる「散水検査」と呼ばれる簡易検査法であれば比較的安価に対応してくれる業者もあるので検討してみると良いかもしれません。



３ヶ月から１年間に、延長できる保険サービスもある

　また、最近では大手の不動産会社を中心に「売主様の責任は３ヵ月だが、業者側で１年間の延長保証ができる保険に加入します」といったサービスを行っているケースが増えてきました。

　こうしたサービスが適用される場合、保険会社が「既に不具合が無いか」を事前に調査し「異常なし」と診断されていることが多いので、その調査報告書が残っていれば安心材料になります。


建物がとても古いとき・手入れが全くされてない物件は、瑕疵担保が「免責」される

　最後に、建物が非常に古い場合や、売主様側の事情で手入れが全くできていないような建物だった場合、売主様側で「そもそも瑕疵担保責任を負えない」という判断をされるケースがあります。この場合、物件資料のどこかに「瑕疵担保免責」といった注意書きがされます。

　このような記述を見つけた場合、「建物のコンディションは悪そうだ」と、見学に行く前から大凡の状況を推察することが出来たりしますので参考にしてみてください。

 

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