不動産コラム「家を売るという事」Vol.34①「売るか貸すかの判断」②「売るか貸すかの判断①」 | センチュリー21グローバルホーム

不動産コラム「家を売るという事」Vol.34①「売るか貸すかの判断」②「売るか貸すかの判断①」

【売るか貸すかの判断】
自宅を処分する際に一番多い悩みは、「売るか」「貸すか」という悩みです。特にここ数年、「不労所得」の代表として不動産投資が注目されています。このため、「売らずに貸して家賃収入を得たい」という選択肢を考える方が少なくありません。不動産を貸すことには、多くのメリットがあります。その反面、デメリットやリスクもあります。売るか貸すのかを判断する場合は、このメリットとデメリットを見きわめていくことが非常に重要です。
(貸すことによるメリット）
①単月の収支が黒字化しやすい
住宅ローンで買った不動産の場合、住宅ローンの特性を利用できます。「金利が低く」「期間が長く」「毎月の返済額が少ない」ということです。よって、単月の収支「賃料−毎月の住宅ローンの支払い額 諸費用 」で黒字化しやすいと
いえます。
②マンションの場合、分譲貸しのため賃料を高めに設定できる
分譲マンションを貸し出す場合（分譲貸し）は、一般の賃貸仕様のマンションと比べ、同じ間取りでも設備がよく、賃料も高めに設定しやすいメリットがあります。
③不動産所得として経費参入できる費用が発生する
自己所有の不動産を貸し出すことで、今までただ支払っていた費用が、不動産所得上の経費として計算できます。住宅ローン金利、固定資産税、管理費、修繕積立金、減価償却費、改装費用等が経費として計上でき、控除の対象となります。
このように、自宅を貸し出すことは多くのメリットがあります。
只、リスクも見極めないと、想定外の損失が出てくる可能性もあります。特に不動産は金額が大きいので、一回の失敗で立ち直れないほどのダメージも考えられます。
次回は、自宅を貸し出すことのデメリットについて、ご説明します。

【売るか貸すかの判断①】
前回自宅を貸すことによる、メリットをご説明しました。
今回は自宅を貸すことによるデメリットをご紹介したいと思います。
(貸すことによるデメリット）
①空室リスク
自宅を貸せば、自分は別の場所に住まいを用意する人があります。すぐに借り手がつけばいいですが、空室の間は、自分自身が住む家の費用 空室の不動産の住宅ローンの両方を支払う必要あります。
②改装費用がかかる
人に貸すには、きれいに内装リフォームする必要があります。賃借人が入れ替わるたびに、壁紙の張り替えやハウスクリーニングのお金がかかります。
また、ガス給湯器やトイレなど、借主に責任のない故障修理の負担は貸主となります。このため、毎年ある程度の修繕費用がかかると考え、用意しておく必要があります。
③買いたい時に買えない
住宅ローンを使った不動産を貸すということは、当然、住宅ローンが残っている状態のままです。このため、将来、新しい別の家を見て「この家が欲しい」と思っても、重複して住宅ローンを組むことは非常に難しいのです。金融機関からも「今の不動産を売って住宅ローンを完済して から」という条件がつけられる可能性が高いでしょう。
よって、将来、家を買いたいときに買えない可能性があるリスクがあります。
④売却リスク
将来、貸している不動産 を売る場合、それは「個人が自分で住むための家」ではなく「人に貸して家賃収入の上がる収益物件」として売り出すことになります。当然、買う人は「収益物件を買う人」です。すると住宅ローンを使って買うことができません。収益物件としての融資を受けて買うということになります。このため、買い手は「不動産のプロ」となる可能性があります。
当然、評価は家賃収入をもととした利回りだけで判断されるため、厳しい評価でしか売れなくなります。
このように、貸すことのメリット・デメリットを確認しましょう。
そして自身のライフプランと照らし合わせれば、売るか貸すかの答えは出てくるはずです。

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