不動産コラム「家を売るという事」Vol.26①「売却時にかかる費用⑥」②「3,000万円特別控除」 | センチュリー21グローバルホーム

不動産コラム「家を売るという事」Vol.26①「売却時にかかる費用⑥」②「3,000万円特別控除」

【売却時にかかる費用⑥】 「税金」
不動産の売却では、譲渡所得が発生すると、所得税および住民税、復興特別所得税が生じる場合があります。
売却に伴う税金は、発生しないことも多いため、ここでは要件についてしっかりと解説します。
◆譲渡所得とは
不動産の売却に伴う税金は、譲渡所得が発生したときに限り生じます。売却すると必ず発生する税金ではないという点がポイントです。譲渡所得は以下の計算式で求められるものになります。
譲渡所得= 譲渡額 ｰ 取得費 ｰ 譲渡費用
譲渡価額とは売却額のことです。
取得費は、売却した不動産の購入額になります。
但し、建物に関しては減価償却後の価格が建物の取得費になります。譲渡費用とは仲介手数料、印紙税、測量費等の売却に要した費用です。
但し、抵当権抹消関連費用に関してはあくまでも抵当権を抹消するために要した費用であるとされており、譲渡費用とはみなされません。
また、インスペクションに関しては、不動産を売るために直接かかった費用であるかどうかを個別に判断する必要があります。譲渡費用に含まれるかどうかについては、確定申告の際、税務署に確認するようにして下さい。譲渡所得の計算の結果、譲渡所得がプラスであれば所得税および住民税、復興特別所得税が発生するのが基本です。計算の結果、譲渡所得がマイナスであれば、税金は発生しません。従って、不動産は売却すると、必ずしも常に税金が発生するものではないという点がポイントです。
◆税率
譲渡所得に係る税率は所有期間で異なります。
所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年超であれば長期譲渡所得、と呼ばれています。
それぞれの所得税率及び住民税率は以下の通りです。
・短期譲渡所得
所有期間：5年以下
所得税率：30%
住民税率：9%
・長期譲渡所得
所有期間：5年超
所得税率：15%
住民税率：5%
ここで一点注意点があります。
所有期間5年というのは、その購入した日から売った日までの期間で計算するわけではありません。
売却した日の属する年の1月1日で判定します。
例えば平成30年中の売却では、平成30年1月1日が判定の基準日となります。
その為、取得日が平成24年年12月月31日以前のものであれば長期譲渡所得に該当します。
取得日が平成25年1月1日以後のものであれば短期譲渡所得に該当します。この日付を間違えると、税金が2倍近く変わってきますので注意しましょう。ご自宅の売却で税金がかかってしまっても、軽減する方法もあります。
次回はその具体的な方法をご説明します。
【3,000万円特別控除】
ご自宅の売却した場合、譲渡所得の計算上、
3,000 万円を控除してくれる特例があります。この特例は「3,000 万円特別控除」と呼ばれています。3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は、以下の通りです。
譲渡所得= 譲渡額-取得費-譲渡費用-3,000万円
3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロ以下となれば、所得税および住民税、復興特別所得税は発生しません。
通常の規模の住宅では、取得費から3,000万円以上値上がりして売却できるようなことは、ほぼありません。
よって、自宅は、多少高く売れたとしても税金が発生する心配はほとんどないというのが結論です。
尚、3,000万円特別控除を適用できる不動産は、自宅のみで居住用財産と呼ばれています。
居住用財産の定義は以下の通りです。
・現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
・転居してから3年後の年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合 (この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
・災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する年12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合日までに、その敷地だけ譲渡する場合
・災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
・家屋を 取り壊した場合には、取り壊し後1年以内に売買契約を締結し、転居してから3年後の12月3 日までに譲渡する場合 （取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる）
・居住用財産とは、基本的にマイホームのことを指します。
その為、アパートや投資用ワンルームマンションは居住用財産に該当しません。
また、昔から保有している更地も居住用財産ではないため、ご注意ください。
また、売却した後、新たに自宅を購入される際は、住宅ローン控除との併用ができません。
その為、住み替えの場合、どちらが有利か見極める必要があります。
どちらが有利か分からない場合は、不動産会社に確認をしましょう。

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