不動産コラム「家を売るという事」Vol.8　①「「査定価格はあくまで参考価格」②「査定価格はこうして出される」 | センチュリー21グローバルホーム

不動産コラム「家を売るという事」Vol.8　①「「査定価格はあくまで参考価格」②「査定価格はこうして出される」

【査定価格はあくまで参考価格】
皆さんはご自分の不動産が、一体いくらで売れるのか、どのくらい資産価値があるかをご存知でしょうか？
いざ売ろうとするまで、まったく気にしないという人もいれば、「近い将来、住み替えをしたい。今の家はいくらで売れるの 」「持っている不動産の資産価値を把握しておきたいから」という理由で、不動産会社に査定を頼む人もいます。通常、査定は無料で行われていますから、気軽に相談することができます。
大手中小含め、基本的に無料ですから、何社に査定してもらっても問題ございません。
只、一番注意していただきたい事は、「査定価格=売れる価格」ではないということです。
査定価格はあくまで「売却できるであろう目安の価格」なのです。
査定価格よりも高く売却できる可能性も、査定価格よりも低くなる可能性もあるのです。
査定価格が高いから高く売れるということではありません。
なぜなら、不動産で取引される価格は、買い手があって初めて決まるからです。
買い手の事情はそれぞれですから、成約する前に価格を予測することは不可能なのです。
売り手に売却事情やタイミングがあるのと同様、買い手にも事情やタイミングがあります。
売却している期間に、興味を示している買い手がどのくらいいるかは、その時々で異なるのです。
ですから、査定を依頼した複数の不動産会社から出てきた複数の査定価格に一喜一憂するのではなく、あくまでも売却する際の参考価格、現時点での参考資産価値として考えてください。
査定価格より、むしろ不動産査定の根拠と不動産会社各社の行う販売手法や担当者の考え方に着目しましょう。
不動産の売却成功の第一歩は次の2つなのです。
①机上査定でおおよその価格感を認識する
②正しいプロセスに則った売却活動をしてくれる会社を探す
次回は①の査定価格について述べていきたいと思います。

【査定価格はこうして出される】
不動産の査定価格を出す方法には、次の3つがあります。
①「原価法」・・建て直した場合の費用を算出する
「原価法」はまず、対象となる不動産を土地の取得も含めて、もう一度建てるといくらかかるかという考え方で価格（再調達原価）を算出します。その価格から、建築後の経過年数に応じた価値の低下分を差し引いて（減価修正）、現在の価格を割り出します。
また、建物の価値は築年数が経つにつれて減少しますが、リフォームによって価値は上がります。
こうした点も考慮して、現在の不動産の価格を算出するのが「原価法」です。
しかし、現状では、中古住宅の建物価格は、ひとつひとつの住宅の価値に合わせて算出されるのではなく、築10年なら新築の半分、築20年を超えると価値はゼロなどというように、おおまかに割り引いて算出されています。
②「収益還元法」・・賃料をベースに割り出す
不動産を個人や企業に貸すと賃料を受け取ります。
その賃料から不動産の価格を割り出すのが「収益還元法」です。
単純な数字に置き換えてみてみましょう。
たとえば、家賃月額10万円で賃貸に出すことができる不動産の場合、5パーセントの投資利回りを求めたいのなら、価格は2400万円（10万円×12カ月÷5パーセント）となります。
実際には、住宅の維持費や売却した場合の価値を差し引いて考えなければなりませんが、考え方のベースは賃料です。
主に投資用の住宅の妥当な価格を算出するときに使われる方法です。
③「取引事例比較法」・・周辺相場から算出する
中古住宅の売買で、実際に多く取り入れられているのが「取引事例比較法」です。
住宅価格の査定を依頼すると、不動産会社に築年数や建物の状態なども加味しますが、必ず参考にするのが売主さんの住宅と似た条件の物件の成約価格です。
つまり、不動産会社は取引事例を調査し、最終的な査定価格を割り出します。
一般の方は、住むための物件（自宅）を売るときに査定を依頼します。
この場合、「近隣の不動産などの取引相場や売り出し事例から算出された価格と比較」する、取引事例比較法を利用します。
中古不動産で最もポピュラーな査定方法の「取引事例比較法」を、次回はお話ししていきたいと思います。

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