不動産コラム「家を売るという事」Vol.5　①「自宅を売るための「知恵」」②「媒介契約とは」 | センチュリー21グローバルホーム

不動産コラム「家を売るという事」Vol.5　①「自宅を売るための「知恵」」②「媒介契約とは」

【自宅を売るための「知恵」】
「目標」は決まり、「道具」によって冒険の準備もできました。あと必要なもの、それが「知恵」です。
自宅の売却を成功に導くために、優れた知恵が必要となります。
「え、知識じゃなくて知恵なの 」と思われるかもしれません。知識と知恵について以下のような違いがあります。
「知識とは、人間、物事について抱いている 考えや技能のこと。知恵は、知識によって得られたもの、という意味から発展して、今では主に、ものごとの道理をわきまえていて適切にふるまう能力のことを指す」
つまり知恵とは、知識を得た上で実践的な経験を積むことによってもたらされるものということです。
では、自宅売却における「知恵」とはなんでしょうか。
それはズバリ、「売却を依頼する不動産会社担当者 」です。不動産会社も、優秀な人もいれば、残念ながら能力の低い人もいます。不動産会社と名乗る以上、「知識」はあって当然です。
しかし、先ほども述べた通り、「知識のある不動産会社」ではなく「知恵のある不動産会社」の力を借りて、 ご自宅 の売却を成功させなければなりません。知識を知恵に昇華させるためには、「経験」と「感性」を兼ね備える必要があります。ご自宅売却という冒険は、ときには激しい嵐や風が吹くかもしれません。予定しているルートを進めなくなるという可能性もあるのです。
「市場の環境が変わった」「急にお金が必要になった」というケースです。いろいろなことが起こって当然なのです。
そのとき、適切に導いてくれるガイドがいれば、安心して進むことができます。「最適なタイミングで最適なアドバイスをくれるガイド」、それがプロの不動産会社です。「目標」や「道具」について自身で明確にできなくても、優秀なガイドさんいれば「適切な目標と道具の使い方」を含め、どう進めていくべきかを明確に導いてくれます。
逆に考えれば、いくら適切に目標を定め、道具をうまく使えたとしても、導くガイドが悪ければ冒険は必ず失敗します。失敗する確率の低い冒険さえ、ガイド次第では迷い、回り道を繰り返すのです。ここまで「理由」「お金」「知恵」という3つのポイントがまず大切だということを説明させていただきまていただきました。
この3つのポイントをベースとして知っていれば、これから説明するご自宅の売却を成功させる術の理解が深まることと思います。

【媒介契約とは】
媒介契約とは、不動産会社に不動産の売却を依頼する契約のことです。不動産会社は、この依頼内容を書面で売主さんに交付する義務があります。
そして、この媒介契約をもとに、不動産の売却活動に入っていきます。媒介契約では、主に次のようなことが取り決められます。
・誰がどの不動産会社に売却を依頼するのか
・どの物件の売却を依頼するのか
・いくらで売却するのか
・売却を依頼する期間はいつからいつまでか
・売却の依頼を受けた不動産会社の売却活動はどのようなものなのか
・売却が決まったときの不動産会社に支払う手数料は、またたその時期は
と、かなり簡単にまとめましたが、媒介契約書にはこのようなことが書かれています。
もちろん、詳細についてはきちんと条文にまとめられています。
また、この条文や媒介契約は、不動産会社が都合のいいように決めたとしても「依頼者(売主)に不利な条項は無効とする」としています。
「なるほどわかった。じゃあ早速媒介契約を結ぼうじゃないか」といきたいところですが、たいていの売主さんはここで迷います。媒介契約を締結するときに悩むのです。なぜなら媒介契約は1種類ではありません。3種類の方法の中から種類の方法の中から1つを選ぶ必要があるからです。
その3つの媒介契約は、次の通りです。

①一般媒介契約
・依頼者(売主)が「依頼した不動産会社」以外の「他の不動産会社」に重ねて「依頼した不動産会社」以外の「他の不動産会社」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。数社に並行して売却を依頼できる
・依頼者自身が、自分で買主さんを発見し、直接契約することが原則的に自由

②専任媒介契約
・依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することは禁止。1社限定で売却を依頼する社限定で売却を依頼する
・依頼者自身が、自分で買主さんを発見し、直接契約する事は一般媒介契約と同様に自由

③専属専任媒介契約
・専任媒介契約と同様に、他の不動産会社に重ねて売却を依頼できない。1社限定
・さらに依頼者自身が、自分で買主さんを発見し、直接契約することも禁止

このように媒介契約は3種類あります。
そしてこの3つのうち、どの媒介契約が依頼者である売主さん自身にとって有利なのか、メリットがあるのかを悩むのです。
それぞれ色々なメリット・デメリットはありますが、ここで一番大事なのは、任せる「担当者（不動産会社）」が信頼できるかどうか。

この人であれば！という営業マンに売却を任せるのが一番重要です。

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