不動産コラム「家を買うという事」Vol.45「①50㎡以上と築古の注意点」「②減税制度と瑕疵保険」 | センチュリー21グローバルホーム

不動産コラム「家を買うという事」Vol.45「①50㎡以上と築古の注意点」「②減税制度と瑕疵保険」

【50㎡以上と築古の注意点】
以前に何度か不動産の購入に関わる税制優遇について触れたことがあると思います。名称だけをあったりと紹介させて頂いたり、ざっくりと概略だけお伝えしたものもあったと思いますが、それぞれの税制優遇には受ける為に満たさなければならない「要件」が存在しています。各施策ごとに細かく異なってきますので、その全てに触れることは難しいのですが、皆様が一番使う可能性が高い「住宅ローン控除」とそのほかいくつかの税制優遇で共通している要件が２つありますの で、それだけでも触れておきたいと思います。
１．『公簿』面積50 ㎡以上
この項目、要件としては非常に単純で、50 ㎡以上の広さが無ければ税制優遇は受けられないということです。
しかし、この『公簿』面積というのが曲者で、トラブルの元凶になっています。実はマンションの場合、皆様が検討中に見る図面やパンフレットに記載された面積は、「壁芯面積」といって「公簿面積」とは異なるもので、「壁芯面積」の方が広くなるようになっています。
つまり「パンフレットに50 ㎡と書いてあり安心していたら、公簿面積は 50 ㎡未満で税制優遇が使えなかった」ということがありえるのです。これは、それぞれの面積の測り方が違うことによって起きています。「壁芯面積」は読んで字のごとく、壁の厚みの中心線を境界としてお部屋の面積を測っています。
対して「公簿面積」は内法（うちのり）、つまり壁の内側の線を境界としてお部屋の面積を測ります。壁の芯から壁の内側までの厚さ分、公簿面積は狭くなってしまうのです。経験上、壁芯面積53 ㎡程度までは非常に怪しいので注意が必要になります。
２．（中古の場合）マンションは25 年以内、木造は 20 年以内 （※例外あり）
この要件は「とある保険に加入すればOK 」や、「新耐震基準に適合する場合は OK 」など、少し複雑な要件もあるので、あくまで目安としての築年数だけをお伝えさせて頂きます。国としては住宅に対してさまざまな優遇措置をするにあたって「たくさんの国民が長期的に住める 優良な住宅を取得できるようにします」という建前があります。あまり古い建物ですと、「長期間住むことができる」という建前に合わなくなってしまう為、こういった期限が設けられているようです。
現在は年々、様々な税制優遇や助成金制度が拡充されていっており、どのような物件でどんな制度が使えるのかは、条件が複雑化してしまい判断がとても難しくなっています。
購入時にはそういった面も踏まえ、ご提案を心掛けておりますのでお気軽にご相談ください。

【減税制度と瑕疵保険】
前回は、いくつかの減税制度を利用するにあたって注意すべきポイントについて、非常にざっくりと最低限のお話だけをさせて頂きました。そこでは物件の築年数について、目安として「（中古の場合）マンションは25 年以内、木造は 20 年以内 」「 例外あり」と記載させて頂きました。今回は更に掘り下げてお話していきたいと思います。
まずそもそも、「マンションは25 年以内」「木造は 20 年以内」という記載自体が非常に乱暴な分類でしたので、先に補足させて頂きますと、正確には「耐火建築物は 25 年以内」「それ以外は 20 年以内」という書き方になります。
ここで基準となっているのは「耐火建築物か否か」ですが、分類方法を詳しく書くと長くなってしまう為、簡略化しており今回もここについては割愛させて頂きます。本題は「※例外あり」の部分についてです。
実は記載の築年数を超えてしまっていたとしても、下記３点の条件のうちいずれかを満たせば良いことになっています。
１．既存住宅瑕疵保険に加入する。
２．耐震基準適合証明書を取得する。
３．住宅性能評価書を取得し、耐震等級１以上だった場合。
まず「既存住宅瑕疵保険」ですが、加入は決して容易ではありません。
建物を検査し基準に合格するか、基準に満たなければ修繕を行う必要があります。
ただ、基準を満たせる質があるかを知ることができますし、加入ができれば数年間は「雨漏り」や「構造部の不具合」等に対して保険がおりるよ うになりますので、副次的なメリットが大きいです。加入に必要な修繕費用を確認し、減税で得られるメリットと保険加入のメリットのほうが魅力に感じられるようであれば進めるべきと言えます。
ただ、修繕がいらず加入可能な場合でも検査費用や保険料に少なくとも10～～20万円程は必要になりますので、要になりますので、このほかのリフォーム費用等とバランスを見ておく必要があることは注意が必要です。
また、詳しくは次回に引き継ぎますが、物件の引き渡しまでに準備しておかなければならないことが多いので、事前準備がとても重要になります。
この「瑕疵保険」や「耐震基準適合証明書」については、中堅といえる 営業担当 であっても意外とよく理解していない人も多く、 営業担当 によっては提案してもらえないケースすらも有り得ます。
場合によっては将来的なコストが数百万円単位で変わってしまう可能性があることですので、概要だけでも把握して頂けますと幸いです。