「家を買う」という事Vol.38　管理費・修繕積立金　築古マンションの注意点 | センチュリー21グローバルホーム

「家を買う」という事Vol.38　管理費・修繕積立金　築古マンションの注意点

【管理費・修繕積立金②】
今回も前回に引き続き、管理費・修繕積立金についてお話していきたいと思います。
前回、修繕積立金は「高いか安いか」ではなく「適切か否か」だとお伝えさせて頂きました。マンションの資産価値維持には、ある程度の支払いが必要な為ですが、ではその支払いが「適切か否か」はどのように判断するのか。これは「修繕積立金の積立額」と「長期修繕計画」の２つを確認することである程度の判断がつくと思います。いずれも検索サイトや、不動産屋さんからもらえる１枚の図面には記載がないものですが、ほとんどのマンションではこれらが書かれた書類が存在しており、我々不動産業者に問いほとんどのマンションではこれらが書かれた書類が存在しており、我々不動産業者に問い合わせて頂ければ開示は可能なはずです。逆にこれらの情報が存在しないマンションというのは、その時点で修繕に関しては一定のレベルに達していない可能性が高まり、注意が必要レベルに達していない可能性が高まり、注意が必要になります。話を戻しますが、まず「積立額」について、正直あればあるほど良いです。余っている分には問題ありませんし、大規模修繕や建て替え等でいつかは必ず使います。
それよりも足りない場合のデメリットのほうが大きいです。マンションは12～15年に一度大規模修繕を行う必要がありますが、この時に積立金が足り年に一度大規模修繕を行う必要がありますが、この時に積立金が足りなかった場合、取れる選択肢は「延期」か、修繕箇所の制限等の「縮小」、足りない分を住民から回収する「徴収」のいずれかになります。最後の「徴収」は正直かなり難しいです。いきなり数十万、数百万円を「マンションの為に出してください」といっても対応できない世帯があっても不思議ではありませんし、そもそも「このまま住めればいい」等、反対を受ける可能性もあります。そして残り２つのいずれかを選んだとしても、十全に修繕ができた場合に比べて資産価値が落が落ちるのは当然です。見た目にも質が落ちますし、共用部分の修繕が追い付かなければ住み心地の低下も招きます。修繕不足は後からでは取り返せない劣化を招く恐れもありますので、よくよく注意が必要です。次に「長期修繕計画」ですが、大体が冊子になっており全ページを読むのは難しいので、用意してくれた不動産業者に見方を教わりながら見て頂くのが一番話が早いかもしれません。管理会社によって書き方が違うので説明が難しいのですが、注目すべきは「修繕積立金の値上がり予定（時期・金額）」と「大きなイベント（大規模修繕等）の時期」「大きなイベントの実施時に積立予定金額に不足は無いか」といったところがチェックポイントだと思います。
ちなみに、これらは一枚の紙に折れ線グラフと棒グラフで図示されていることが多いです。
ここまでしっかりと確認ができれば、マンションの管理体制の良し悪しについては相当細かく知ることができると思います。ご自身で確認をするのは大変な手間がかかりますので、気になる物件がございましたら是非ご相談くださいませ。

【築古マンションの注意点①】
今回は築年数の古いマンション特有の注意点についてです。築の古いマンションでも、中には「レトロ」「ヴィンテージ」などと呼ばれ人気が衰えず、資産価値も築浅マンションに見劣りしない水準に維持されている物件も少ないですが実在しています。そういったマンションは、目の前が観光地になるような公園であったり、 中心部 の一等地に立って居たりと「立地」の強さが要因になっているケースが多くなっています。ただ、それ以外の共通点として「築の古いマンション特有のデメリットが少ない」といった側面もありますので、実際にどういったマンションは注意が必要となるかについて、１つずつご紹介していきたいと思います。
１．耐震性
これについてはまた以前、詳しくご説明させて頂いておりますので簡単にだけ。昭和56 年 6 月 1 日以前に建築確認が交付されたマンションは「旧耐震」といって耐震性に不安があるだけ でなく、住宅ローンの審査を通りにくくなっています。
しかし、「旧耐震」のマンションであっても既に耐震調査を行い、耐震補強まで済んでいれば問題がない場合もあるので、各物件ごとに状況を細かく確認する必要があるポイントと言えます。
２．修繕積立金
これは２点、注意を要します。
まず現時点の毎月の金額について、これが安すぎるようであれば非常に危険です。必要な修繕ができない可能性があり資産性の維持に難がございます。次に、現在までに積み立てられてきた修繕積立金の総額について、これが健全に貯まっていなければ大規模修繕などの実施に影響がありますのでこちらも確認しておく必要があります。
３．既存不適格
古いマンションですと、建築当時と物件の周辺環境や、法規制が変わってしまっていることがあります。そうしたときに注意しなければならないのが、「建築当時は問題なかったが、今現在の法規制下では違反建築となってしまう場合」で、こういった物件を「既存不適格」と呼び、「旧制下では違反建築となってしまう場合」で、「旧耐震」と同様にローンが組みにくくなっています。
ちなみに良くあるケースとしては「容積率オーバー」が挙げられます。
これは、建築当時の容積率よりも現在の方が厳しくなってしまい、建築可能な大きさの上限を超えた建物が経っている状況です。この場合の最大の問題点は「建て替えの実現性が極めて低い」ということです。
もしも建て替えるのであれば、厳しくなった容積率に合わせて建築しなければならない訳ですから、当然建物の規模が縮小します。
そうなれば、建て替え前よりも部屋が小さくなったり、部屋数が足りなくなってしまうといったことが起きてしまいます。
「建て替えれば損をする可能性が高い為、建て替えができない。」
「しかし建て替える可能性が無い訳では無い為、使える修繕費用は絞られる。」
「ずるずると老朽化が進む。」といった流れを進んでしまっっている物件が多いのでこうした物件は避けたほうが良いでしょう。