「家を買う」という事Vol.33 | センチュリー21グローバルホーム

「家を買う」という事Vol.33

【自営業と住宅ローン】
会社勤めの方ですと、お勤め先の状況にもよりますが住宅ローンは比較的容易に借りることができ、選択肢も豊富です。
しかし、フリーランスや自営業の方はどうしても少し不利になってしまいがちです。ご説明の為に銀行のローン審査について概略をお話したいと思います。
ローン審査は主に３つの視点から行われます。
１つ目は「支払い能力」についてですが、「年収」と「過去の債務履歴」、いわゆるブラックリストの状況を見ていきます。返済能力は十分か、オートローンやキャッシングなど既にローンを組んでいないか、過去に何がしかの滞納歴が無いか、などを調べます。ここで自覚がなく引っかかってしまうケースがあるのが「携帯電話料金の滞納歴」です。
携帯電話の本体代は多くの方が、分割で毎月の利用料金と合わせて支払っているかと思います。実はあれは「割賦契約」といって無利息ではあるものの立派なローンです。携帯料金を滞納してしまうと、同時にローンの返済も滞納扱いになってしまうのです。誰しも一度や二度、少しの遅れはあるかもしれませんがその程度は大丈夫なことが多く、何度も繰り返したり長期間の滞納履歴がある場合に要注意です。
また、もう一点非常に大きいポイントとして、自営業の方であれば当然にやっていらっしゃる「節税」もネックになります。確定申告等でご自身の収入はどのように書いていらっしゃるでしょうか？節税を徹底的にした場合、やり方によっては書類上の収入を極端に低く書かれるケースがあると思います。この場合、ローン審査では単純に書いてある数字通りに評価されることがほとんどですので注意が必要です。２つ目は「お勤め先」についてで、ここでも会社勤めか否かの差が出ます。長期ローンを組んでも問題ないか、会社の規模や倒産リスク等を調べており、多くの銀行で「上場しているか」「資本金」「従業員数」といったポイントを見ているようです。会社に所属していない自営業の方は、規模の大きな会社よりも、「お勤めの安定性」という面でリスクが高いと評価されるため審査で不利になってしまうのです。ちなみに、確定申告で３期分を黒字で提出できるとそれなりに良い評価を得られます。３期分に満たない場合や、赤字が続いている場合は厳しくみられやすくなります。３つ目は「物件の担保評価」で、物件の価値を見ます。銀行は万が一ローンが返せなくなった場合、物件を売却して借金の回収を図りますので、「売ったらいくらぐらい回収できそうか」という物件そのものの資産性を安心材料にするわけです。最近は昔に比べ「１」と「２」の比重が大きくなり、自営業の方でも借り入れはできるようになってきているようですが、それでもやはり会社勤めの方よりは厳しいと言われています。一般的に大手都市銀行とネット銀行の審査は辛口です。ご自身が既にお取引のある地銀や信用金庫、あとはゆうちょ銀行・ろうきんなどは比較的相談に乗ってくれることが多いので談に乗ってくれることが多いのでご検討の際は候補に入れて頂くと良いかもしれません。

【ローン審査を夫婦で受ける】
ローンの審査を受けようとしたときに、お一人のご収入だけでは審査通過が難しい場合に、夫婦で協力して審査通過を目指す方法がございます。
一つ目は「収入合算」といい、主債務者の年収に、配偶者の年収も加えて審査を受けるという方法です。借入可能額を少し伸ばすことができますので、有用な手段ではありますがデメリットも存在しています。団信は通常通り主債務者が加入することになりますので適用になれば全額免除になりますが、就労不能等の「収入は無くなるが団信が適用されない場合」に関しては、合算者である奥様に支払い義務が発生してしまいます。その為、できれば「希望の借入金額に対してどうしてもあと少しだけ審査基準が足りない」「でもどうしてもその物件を購入したい」といった場合の緊急措置として考えておく方がいいかもしれません。もう１つの方法として、ご夫婦がお二人とも正社員として勤務している場合、夫婦ペアローンを組むという方法が選択可能になります。ご主人と奥様、それぞれが住宅ローンに申込みを行い、それぞれにローン審査を受けます。単純にお二人共の収入を元手にローンを組むことができますので、ご主人のみのローンで二人共の収入を元手にローンを組むことができますので、ご主人のみのローンでは届かない物件を目指せることや、詳しくは後述しますが物件価格とお二人の年収によりましては「住宅ローン控除」の適用により得になるかもしれないというメリットがあります。ましては「住宅ローン控除」の適用により得になるかもしれないというメリットがあります。
ちなみに、お互いのローン契約は「連帯保証」という形で紐づけられますので、一方が返済不可になったとしても、残りの方が配偶者分のローンを返済する義務を負うことになります。ただし、団信はお互いに加入することになりますので、団信が適用される場合は団信を利用することになった方の分の借入は免除となります。一般的に、女性よりも男性の方が平均寿命は短いとされている為、奥様が残されてしまう可能性を考慮して男性の方が借入金額を多めに負担し、奥様の借入金額は最低限に抑えれらる方が多いようです。
ただ、一部の銀行では「連生団信」という商品が提供されています。月々の金利負担額は増えますが、ご夫婦いずれかにご不幸があった場合に、ペアローン全額が免除になるという制度です。金利負担は安いものではないですが、ご夫婦でほぼ同じ割合のローンを負担する場合などに検討される方が多い商品になります。
最後に、住宅ローン控除について触れておきたいと思います。
詳しくは割愛させて頂きますが、お一人だけでローンを組んでしまうと住宅ローン控除の恩恵を上限額いっぱいまで受けることができないケースがあります。こうした場合に、夫婦2人ともがローンを組むことによって、本来受けられるはずの控除を上限額まで享受できることがあるのです。こうしたときに夫婦ペアローンは有利となります。
ただ、先述したように通常であれば団信がお互いに独立してしまう為、返済中のご不幸に対する団信の対応力が落ちる点と天秤にかけて検討する必要がありますので注意が必要です。