「家を買う」という事Vol.30 | センチュリー21グローバルホーム

「家を買う」という事Vol.30

【ホームインスペクション】
以前は中々聞く機会がなかった「ホームインスペクション」ですが、宅建業法の改正もあり、最近は少しずつ事例が増えてきています。まだ普及には時間を要しそうですが、今後中古物件の取り引きが活性化していく中では、皆様も実施を検討される機会があるかと思いますので、少しご説明しておきたいと思います。そもそも「ホームインスペクション」とは住宅診断のことで、住宅の専門家である建築士等が、建物の劣化状況の調査を行い、欠陥や故障等についてを客観的に診断するという制度です。目視等による簡易診断であれば数万円から依頼可能な場合もありますが、より専門的な機材等を要する高度な診断となるとその費用はとても大きなものとなります。これから事業者が増えていけば、もっと身近なものになっていく可能性もありますが、残念ながら現時点ではまだまだ手軽とは言えない状況です。
また、普及が進んでいない理由としては、価格以外の要素も考えられます。
まず、法改正以前は制度自体をご存知無い方が多かったことが挙げられます。そして、それ以上に普及が進んでこなかった背景には、「実施したことで不具合が見つかると売却に不利になる」「知ってしまったら告知義務が生じるので曖昧にしておきたい」といった売主 様 側の意向があったのではないかと考えられています。実際に多くの不動産仲介会社は、売りにくくなるリスクを恐れ、積極的には検査を促してきませんでした。「藪蛇」を恐れたのです。
しかし、法改正により「インスペクション制度に関する説明をすること」が義務付けられるようになりましたので、今後は増えていくであろうと思います。
ただ、この法改正もあくまで「確認・説明」を義務付けるもので、実施するか否かは任意です。
あくまで「売主様、この物件はインスペクション済ですか？」と聞き、「済」であれば結果の共有をする。「未実施」なのであれば「買主様、インスペクションはしたいですか？（基本的には有償）」と聞けば義務を果たしたことになります。
また、売主様 の許可なしでは実施ができないため、最終的には決断が売主 様 に委ねられている状況になっています。
検査結果に連動した保険商品等も登場していますので、購入検討者としてはできれば活用していきたい制度ですが、売主様側の意識改革が進まなければ容易には実施ができないのが歯がゆいところです。
もし、インスペクションをご希望される場合、私どもも鋭意交渉にあたらせていただきますが、なるべく早い段階から売主様に意向をお伝えしたほうが、ご承諾いただける可能性が高まりますので、できましたらお早めにご相談頂けますと幸いです。

【諸費用】
今回は購入時に必要となるお金の話をしたいと思います。
私共、不動産業者がよく「諸費用」と呼ぶ費用についてご存じでしょうか？
これは購入時、物件価格とは別で必要となる「諸手続きにかかる経費等の雑費」をひとまとめに呼んだものです。
内容は後ほどご紹介させて頂きますが、中古物件の場合は大凡７～８％を見込んでおけば収まることが多いと思います。簡単に例示させて頂きますと、仮に物件価格が4,000 万円の中古物件を購入しようとした場合、その８％程、約 300 万円前後は別途必要になるということです。
ちなみに住宅ローンを利用する場合、銀行は物件価格までは比較的簡単に貸してくれます。上記の例であれば、物件価格である「4,000 万円まで」は貸してくれる可能性が高いということです。
しかし、諸費用分に関しては貸してくれなかったり、貸してくれたとしても金利が高くなる等、ローン条件が悪くなることが多いので注意が必要です。できれば、この諸費用分は現金のご用意があったほうが、様々なローン商品の中から条件の良いものを選びやすくなりますので、ご検討頂けますと幸いです。
ちなみに、この諸費用分だけご両親から援助を受けたり、親族間で借入を行われるお客様も大変多くいらっしゃいます。それ自体は全く問題ないのですが、お金の渡し方が違うだけで多額の税金がかかってしまうケースなどがあったりますので、資金計画をお考えの際は、『お金を動かす前に』必ず一度ご相談頂けますと幸いです。
さて、概要はお話できたので、「諸費用」の中身に触れていきたいと思います。
支払時期等については複雑になりますので後日とさせて頂いて、ここでは箇条書きで各項目の紹介だけさせて頂きます。
【印紙代（売買契約書用）】
物件価格によって変動。物件価格 1 億円以下であれば、 1 3 万円の枠内に収まることが多い。
【仲介手数料】
弊社のような仲介業者の報酬。通常は「物件価格×３％＋６万円 ＋消費税」
【登記費用】
「所有者変更」と「住宅ローンの借入」に伴い発生する手続き費用。法務局に収める税金と、手続きを行う司法書士の報酬を合算したもの。
【精算精算金】
「不動産の引渡し日までに、売主 様 が既に支払ってしまっているが、本来は買主 様 に支払い義務が生じる金員の 精 算」を行う為に、買主様から売主様に渡す金員。「税金」に関するものが物件種別問わずに必須で、マンションの場合のみ管理費や修繕積立金等の「管理組合宛の支払金」についての 精 算も発生する。
【火災保険料・地震保険料】
土地の場合は不要だが、一戸建て・マンションの場合は原則火災保険の加入は必須。
【ローン諸費用】
住宅ローンを利用する場合に必要となる経費。事務手数料、印紙代、ローン保証料等が必要になるケースが多い。商品によっても多少異なになるケースが多い。詳細は別項にて。
【不動産取得税】
軽減措置により不要なケースもしばしばあるが、原則取得後に税務署への申告の上、納付が必要となる。土地を取得した後に一戸建てを建築する場合は特に要注意。
※通常はこれら取引に関する諸経費以外に、引っ越し費用やカーテンや家具の準備にある程度の費用が必要になるかと思います。
※上記「諸経費」の各項目はあくまで代表的なものをご紹介したものであり、特殊なケースにおいては記載のないものが必要になる場合や、目安の相場価格に合致しないものもございます。予めご承知おき願います。